부모로부터 주택자금 지원받은 경우
요즘 아파트 가격이 높아져 사회 초년생이나 신혼부부들이 아파트 한 채를 마련하기가 쉽지 않죠. 특히나 서울을 비롯한 수도권에서는 더욱 쉽지 않은 것이 현실입니다. 그러다 보니 아파트를 매입하거나 전세를 구할 때 부모님으로부터 자금을 지원받는 경우가 자주 발생한다. 하지만 일정 금액이 넘어가면 증여세 부담이 커져 세금도 만만치 않아 전액을 증여하기엔 부담이 크기 때문에 자녀의 아파트 매매대금이나 전세대금을 부모가 일부 현금으로 증여하고 일부는 밀려주는 방법으로 지원해 주는 경우가 많다. 이때 빌려주는 금액에 대해 차입거래로 인정받지 못하여 증여세가 과세될 수도 있으므로 주의해야 하는데 크게는 원금에 대한 증여 이슈와 이자에 대한 증여 이슈 2가지가 발생할 수 있다.
원금 증여 이슈
우선 원금에 대한 증여 이슈가 있는데 계좌이체 등으로 자금이 자녀의 계좌에 입금되면 그 자금은 그때부터 작년의 소유로 보게 되어 부모가 자녀에게 현금을 증여한 것으로 추정한다. 그러므로 실제 자녀에게 빌려준 것이라면 당사자가 입증하여 증여가 아닌 대여라는 것을 소명해야 한다. 그렇기 때문에 원금을 대여한 것이라는 입증자료를 미리 잘 준비하는 것이 매우 중요하다.
차입거래로 인정받기 위해서는 당연히 실제로 빌려줘야 한다. 실제로 빌려준다는 것은 언제 상환할 것인지 만기를 정하고 매년 적정이 자도 주고받아야 된다는 것이다. 이때 법에서 정한 적정이율은 4.6%이다 그러므로 실제 금융거래를 통해 원리금을 상환하면서 금융자료를 남겨 놓는 것이 가장 중요하다. 하지만 원금상환 전 자금출처 세무조사 등 소명해야 할 상황이 발생할 수도 있으므로 차용증을 함께 작성하여 차입거래로 인정받을 수 있는 자료로 활용하는 것이 좋다. 차용증을 작성할 때에는 대여금액과 상환의 만기를 정하고 이자율과 이자지급일을 정하여 실제 원리금 상환을 금융거래와 맞춰야 한다. 그리고 차용증을 추후에 소급하여 작성하는 경우 인정이 되지 않을 수도 있기 때문에 차용증의 작성시기에 맞춰 공증 등을 받아 놓아 차용증의 신뢰를 높이는 것이 좋다. 공증비용이 비싸다면 등기소 확정일자 우체국 내용증명 등도 차용증 작성시기를 입증하는데 어려움이 없으므로 이를 활용하면 비용을 절감할 수 있다.
이자에 대한 증여 이슈
원금이 차입거래로 인정된다 하더라도 이자에 대한 증여 이슈가 남아있기 때문에 주의가 필요하다. 자녀에게 대여할 때 4.6%의 이자를 받아야 하는데 이자를 받지 않거나 적은 이자만 받게 되는 경우 그만큼 자녀에게 이익을 주는 것이므로 이때 이자의 차이에 대해 증여세가 발생하게 된다. 하지만 그 이자의 차이가 연간 1천만 원에 미달한다면 이때는 증여로 보지 않는다. 예를 들어 5억 원을 자녀에게 빌려준다고 가정하면 연 4.6%에 해당하는 2,300만 원의 이자를 매년 자녀에게 받아야 하는데 이자를 아예 받지 않거나 적게 받을 경우 그 이자 차이에 대해 매년 부모가 자녀에게 증여한 것으로 본다. 그러나 연 이자율을 2.7% 정도로 낮춰서 이자를 받더라도 이자의 차이가 연간 1천만 원에 미달하기 때문에 이 때는 증여로 보지 않으므로 연 2.6%만 넘게 이자율을 산정한다면 저율의 이자도 가능하게 된다. 이를 역산해 보면 2억 1,700만 원까지는 무이자로 대여해도 이자의 차이가 연간 1천만 원이 되지 않아 증여 이슈가 발생하지 않는다. 그렇다면 부모가 자녀에게 2억 원 정도는 무이자로 빌려줘도 정말 아무 문제가 없는 것일까? 무이자나 저율 이자에 대한 증여 부분은 원금이 차입거래로 인정된다는 전제하에 이자 지급 시 일정금액 이자를 적게 주어도 증여로 보지 않는다는 것이기 때문에 만약 이자를 전혀 지급하지 않는다면 과세관청 입장에서는 빌려준 원금에 대해 애초에 차입거래가 아닌 증여라고 생각할 수 있어 원금에 대한 증여 이슈가 다시 발생할 수도 있다. 그러므로 부모가 자녀에게 2억 원 정도만 빌려주더라도 낮은 이자율의 이자를 받거나 원금의 일부를 중도에 상환한다는 조건으로 차용증을 작성하여 이행하는 것이 좋다.
마지막으로 대여금에 대한 이자는 비영업대금의 이익으로 보아 자녀가 부모에게 이자를 지급할 때 27.5% 지방세포함의 세율로 원천징수하여 신고 납부해야 하고 부모는 종합과세 대상인 경우 다음연도 5월 종합소득세 신고 시 이자소득으로 합산하여 신고 납부하여야 한다.